*Por Paula Cambraia
A sublocação de imóveis pode ser uma alternativa para aquelas startups que já não tem interesse em continuar utilizando espaços de coworking ou escritórios compartilhados, seja porque houve um crescimento da equipe, seja porque há uma demanda por maior privacidade ou mesmo porque há um interesse em ocupar um ambiente que permita realizar intervenções que reflitam mais a identidade visual e cultura da empresa.
Sabe-se que espaços de Coworking são uma ótima opção para quelas startups que estão iniciando e precisam de dinamicidade e praticidade. Porém, tais espaços muitas vezes impõem determinadas regras ao uso que, em determinado momento, podem se mostrar limitantes e indesejáveis.
Uma alternativa quando a startup se vê diante dessa situação pode ser a locação de um espaço próprio, onde, a depender das negociações junto ao locador do imóvel, será possível, por exemplo, realizar intervenções que darão ao imóvel a identidade visual da startup, além de garantir maior privacidade e espaço para alocar a sua equipe. Mas e quando, em decorrência do valor elevado do aluguel e gastos com manutenção ou pela simples ausência de interesse no uso da totalidade do imóvel, a locação não é uma opção à startup?
É nesse momento que a sublocação de espaços pode se mostrar como uma alternativa vantajosa.
Pode-se optar, por exemplo, por locar um espaço maior do que seria necessário para comportar a equipe e a estrutura da startup pelo fato de ele se localizar em uma região estratégica e, então, sublocar determinada área desse espaço a um terceiro, reduzindo, assim, os custos de aluguel e manutenção do imóvel e otimizando o uso do espaço. Do mesmo modo, é possível optar por sublocar parte de um imóvel já locado por um terceiro.
Os motivos que podem levar a startup a optar por sublocar um imóvel, na qualidade de sublocador ou sublocatário, são inúmeros e dependem de uma análise envolvendo questões financeiras, estruturais e estratégicas. De todo modo, caso se opte por celebrar contratos de sublocação é necessário ter atenção para alguns pontos importantes.
No presente artigo abordaremos os principais aspectos relacionados aos contratos de sublocação e indicaremos quais os caminhos seguir para garantir segurança e eficiência ao celebrar tais contratos.
Sublocação: conceito
Inicialmente, é importante definirmos o que é uma sublocação. A sublocação nada mais é que uma locação derivada de outra locação.
Explicamos: por meio de um contrato de sublocação o locatário (ou seja, aquele que celebrou previamente um contrato de locação daquele imóvel junto ao locador), transfere, na qualidade de sublocador, total ou parcialmente, o direito de uso e gozo do imóvel locado a um terceiro, o sublocatário.
O contrato de sublocação deverá, portanto, observar as regras do contrato de locação previamente celebrado. Ou seja, mediante celebração de um contrato de sublocação o sublocatário assume direitos e obrigações em relação ao locatário-sublocador e este, por sua vez, passa a manter relação jurídica com o locador do imóvel e com o sublocatário. Não há, portanto, relação jurídica direta entre locador e sublocatário.
Justamente por se tratar de um contrato de locação, aplicam-se às sublocações o disposto na Lei Federal nº 8.245/91 (“Lei do Inquilinato” ou, como popularmente conhecida, Lei de Locações) que define as regras que deverão ser respeitadas no âmbito de uma sublocação, as quais serão abordadas a seguir.
Consentimento do locador
A primeira e mais importante regra a respeito da sublocação diz respeito ao consentimento do locador. Por força do art. 13 da Lei do Inquilinato, a sublocação depende do consentimento prévio e escrito do locador.
Sem o consentimento prévio e escrito do locador, a sublocação é considerada ilegítima e disso decorrem duas consequências: A primeira delas é que a sublocação sem autorização prévia do locador configura inadimplemento, pelo locatário-sublocador, ao contrato de locação, o que, no limite, pode ensejar despejo do locatário-sublocador e, consequentemente, do sublocatário.
A segunda consequência é que o sublocatário não poderá se valer dos direitos assegurados por lei aos chamados sublocatários legítimos (aqueles cuja sublocação foi previa e expressamente autorizada por lei), como, por exemplo, direito de preferência na aquisição do imóvel em caso de venda, legitimidade para propor ação renovatória (observados os requisitos legais), legitimidade para ingressar, como assistente, em ação de despejo movida pelo locador em face do locatário-sublocador, direito a retenção de benfeitorias (a depender do caso), dentre outros.
Nesse sentido, independentemente da posição ocupada pela startup, se locatária-sublocadora ou sublocatária, o primeiro ponto de atenção no momento de negociar a sublocação deve sempre ser a obtenção de autorização prévia e por escrito por parte do locador.
Ressalta-se, por fim, a importância da autorização se dar por escrito, já que, nos termos do §1º do art. 13 da Lei do Inquilinato, o consentimento por parte do locador não se presume.
Prazo de vigência do contrato de sublocação
Como já mencionado, o contrato de sublocação se submete às regras do contrato de locação. Nesse sentido, pode-se afirmar que a sublocação somente existirá enquanto o contrato de locação existir. Ou seja, o prazo da sublocação não pode exceder o prazo da locação. Uma vez encerrada a locação, encerra-se a sublocação, isso é o que dispõe o art. 15 da Lei do Inquilinato.
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Por essa razão, o segundo ponto a ser analisado antes de celebrar contratos de sublocação diz respeito ao prazo.
Se a Startup for sublocatária é importante verificar qual o prazo de encerramento da vigência do contrato de locação e quais as condições para renovação, a fim de identificar qual será o prazo da sublocação e se há possibilidade de renovação daquele contrato, evitando, assim, surpresas indesejáveis como, por exemplo, ter que desocupar o imóvel antes do previsto.
Se, por outro lado, a startup for a locatária-sublocadora, é importante que no contrato de sublocação fique claro qual o prazo de vigência e que ele está atrelado à vigência da locação. Isso porque, caso a sublocação se encerre antes do prazo de vigência estipulado naquele contrato, o sublocatário poderá exigir da Startup, na qualidade de sublocadora, reparação pelas perdas incorridas em decorrência do encerramento do contrato de sublocação antes do prazo previsto.
Valor do aluguel da sublocação
O art. 21 da Lei do Inquilinato é claro ao dispor que o valor do aluguel da sublocação não poderá exceder o valor do aluguel da locação. Além disso, caso o sublocador cobre valor superior ao da locação na sublocação, o sublocatário poderá reduzir o aluguel até o limite do valor do aluguel da locação.
Como já adiantado, o objetivo da sublocação é o de otimizar o uso do espaço e não viabilizar lucro ao locatário-sublocador. Por essa razão, o legislador incluiu o art. 21 na Lei do Inquilinato. Com essa previsão evita-se que o locatário-sublocador aufira lucro com a sublocação e protege o sublocatário de abusos praticados pelo sublocador.
A cobrança de valor superior ao da locação configura, inclusive, contravenção penal, nos termos do art. 43 da Lei do Inquilinato, punível com prisão de 5 a 6 meses ou multa correspondente a 3 a 12 meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do sublocatário. Portanto, é preciso se atentar a esse ponto caso a Startup ocupe a posição de locatária-sublocadora.
Vale ressaltar, contudo, que já existem entendimentos por parte dos tribunais de justiça no sentido de que a regra de limitação do valor do aluguel da sublocação somente se aplica aos casos em que o imóvel sublocado esteja nas mesmas condições em que fora locado. Caso o locatário-sublocador tenha realizado benfeitorias no imóvel que agreguem valor ao bem, é possível se discutir que o valor estipulado para fins de sublocação seja superior àquele pago a título de locação. Isso, contudo, ainda não é pacificado nos tribunais, razão pela qual, é preciso ter cautela no momento de estipular, no contrato de sublocação, um aluguel superior ao da locação.
Benfeitorias
Outro ponto de atenção no momento de celebrar contratos de sublocação diz respeito à realização de benfeitorias no imóvel. Como já abordado ao longo do presente artigo o contrato de sublocação deve observar as regras do contrato de locação. Nesse sentido, caso a realização de benfeitorias no imóvel seja vedada no contrato de locação ou dependa de consentimento expresso do locador, o mesmo deve ser refletido no contrato de sublocação.
Se a startup for a locatária-sublocadora e autorizar, sem prévio consentimento expresso pelo locador, a realização de benfeitorias no imóvel pelo terceiro sublocatário, ao final do contrato de locação, caso o locador não tenha interesse em manter as benfeitorias e o sublocatário não as remova, promovendo a restituição do imóvel ao estado em que se encontrava quando da locação, a Startup poderá ser demandada, pelo locador, para realizar os reparos necessários no imóvel, ainda que eles tenham sido realizados pelo sublocatário (já que, como mencionado anteriormente, não há relação jurídica direta entre locador e sublocatário).
Além disso, tendo em vista que, nessa hipótese, a startup autorizou a realização daquelas benfeitorias pelo sublocatário, não será possível exigir a restituição dos valores gastos a título de reparo, já que foi ela quem os autorizou, assumindo, assim, o risco relacionado ao descumprimento do contrato de locação firmado junto ao locador.
Por outro lado, se a startup ocupar a posição do sublocatário que pretende realizar benfeitorias no imóvel, é importante que, antes de realizar qualquer intervenção no imóvel que se mostre relevante, seja negociado (i) se haverá indenização decorrente de tais benfeitorias; (ii) se não haverá indenização e tais benfeitorias se incorporarão ao imóvel, sem necessidade de remoção ao final da locação e sublocação; ou (iii) se ao final da locação e sublocação tais benfeitorias deverão ser removidas e o imóvel deverá ser restituído no exato estado em que foi locado.
Destaca-se que, de modo geral, as benfeitorias realizadas no imóvel sem anuência do locador, ainda que agreguem valor ao imóvel, não geram direito a retenção ou indenização (isso, claro, a depender das disposições do contrato de locação e do contrato de sublocação e do tipo de benfeitoria realizada).
Assim, antes de realizar ou autorizar a realização de benfeitorias no imóvel, é importante que fique bem alinhado junto ao locador quais as condições para a realização de tais benfeitorias, bem como, que tais condições sejam reproduzidas de forma segura no contrato de sublocação ou no termo de autorização para a realização de tais intervenções. Tudo isso, visando evitar prejuízos ou discussões quando da entrega do imóvel.
Conclusão
Tem-se, portanto, que a celebração de contratos de sublocação pode representar uma opção vantajosa para a startup que pretende deixar os espaços de coworking, porém, é necessário atenção e cautela no momento de sua elaboração, a fim de prevenir conflitos desnecessários e até mesmo prejuízos.
Os aspectos indicados acima são alguns dos pontos que devem ser abordados cuidadosamente nos instrumentos que regularão a sublocação, portanto, é sempre fundamental buscar a orientação de profissionais experientes, que poderão fornecer conselhos e conduzir as negociações relacionadas à sublocação pretendida com foco na segurança e eficiência daquele contrato.
Caso tenha ficado interessado em saber mais sobre como uma assessoria jurídica pode te dar mais segurança na elaboração dos seus contratos de sublocação, entre em contato conosco.
Teremos o maior prazer em atendê-lo(a).
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