Tecnologia e desafios: O caminho da tokenização de ativos imobiliários no Brasil

*Por Thiago Quintão Riccio, Laura Purri e Laura Góis

O mercado imobiliário ocupa papel relevante na economia, mas ainda é conhecido pela burocracia excessiva e pelo elevado grau de conservadorismo, principalmente no que se refere aos atos registrais e notariais. Não há dúvidas de que se trata de um dos setores mais tradicionais, caracterizado por normas rígidas e processos que, em regra, exigem conhecimentos específicos das partes envolvidas sobre regulamentos vigentes e normas de direito civil aplicáveis.

Visando o estímulo à desburocratização e a busca por soluções inovadoras, o mercado está investindo no processo de tokenização de ativos imobiliários, tendo surgido diversas startups com foco no desenvolvimento de soluções para digitalização desse setor da economia. A proposta é de simplificar os negócios imobiliários, reduzindo custos transacionais e atribuindo-lhes maior dinamicidade e transparência, desmistificando o acesso a esse mercado e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários.

Neste artigo analisaremos o conceito de tokenização de ativos imobiliários, com foco nas principais características, nas vantagens do uso dessa tecnologia e nos desafios a serem enfrentados no cenário brasileiro.

Conceitos Básicos: entendendo a tecnologia

Antes de adentrar ao universo da tokenização de ativos imobiliários, é essencial compreender conceitos-chave, como os de Distributed Ledger Technology (“DLT”), blockchain, tokens e smart contracts.

Em linhas gerais, a tecnologia DLT, ou tecnologia de ledger distribuído, é uma estrutura digital de armazenamento e edição de dados, que permite o registro rápido e confiável de informações. Trata-se de um banco de dados compartilhado entre diversos dispositivos, os quais estão conectados em uma rede descentralizada. Esta rede permite que os usuários tratem simultaneamente dos registros, sem a necessidade de um administrador principal ou uma instituição central.

Cada evento registrado na DLT possui uma data e uma assinatura digital, o que garante a autoria e a data da ocorrência. A imutabilidade dos dados é assegurada pela replicação dos registros em diversos pontos da rede e, também, pelo fato de que cada nova transação deve ser validada pelos membros da rede antes de ser adicionado ao livro-razão (banco de dados).

A blockchain, em tradução literal, “cadeia de blocos”, é uma subespécie de tecnologia de registro distribuído, na qual cada bloco possui uma lista de transações, contendo data, detalhes do evento e um hash (código) do evento atual, seguido de uma referência ao hash do evento anterior. Os blocos de informação fazem parte de uma cadeia e são protegidos por um código criptografado, o que impede a modificação de detalhes da transação e assegura a inviolabilidade dos dados, até porque, qualquer alteração de dados depende do consenso da rede.

O token, ou criptoativo, é uma unidade digital que representa um ativo, valor ou direito dentro de um sistema específico. Classifica-se em fungível ou não fungível (non fungible tokens – “NFTs”), a depender da possibilidade de substituição do ativo por outro de mesma espécie, qualidade e quantidade (art. 85 do Código Civil).

O token fungível pode ser trocado por outro do mesmo tipo, visto que cada unidade é exatamente igual a outra, como por exemplo as moedas digitais, Bitcoin (BTC) e Ether (ETH). Em contrapartida, os NFTs não podem ser trocados uns pelos outros, cada um é único, por exemplo, uma imagem digital, um vídeo etc. Geralmente, são tokens vinculados a um ativo único – tangível ou intangível – que pode existir somente no mundo real ou somente no virtual.

Os smart contracts, por sua vez, são códigos computacionais autoexecutáveis que operam em uma plataforma blockchain. Os contratos são codificados, definindo regras e condições específicas para cada transação. Dessa forma, uma vez registrada na rede a ocorrência de determinada condição (por exemplo, o pagamento), o smart contract será automaticamente executado com o fim pretendido. 

Explorando a Tokenização de Ativos Imobiliários

A tokenização de ativos imobiliários é o processo de criação de um ativo digital (o token, registrado na blockchain) que representará o ativo real, qual seja, os direitos sobre determinado imóvel. Resulta da integração da tecnologia DLT, blockchain, smart contracts e propriedade fracionária, implicando na vinculação do ativo imobiliário ao token dentro de uma rede virtual. 

Assim como o procedimento de investimento em um fundo de investimento imobiliário (FII), a tokenização imobiliária fragmenta um ativo em porções gerenciáveis. No entanto, ao contrário dos FIIs, que utilizam cotas, a tokenização adota smart contracts.

A distinção fundamental entre FIIs e tokenização está no processo de negociação, uma vez que a compra e venda de cotas de FIIs ocorre nos mercados de bolsa ou de balcão organizado, tanto no mercado primário quanto no secundário, sendo, portanto, transações sujeitas à intermediação de agentes do mercado e à regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em contrapartida, os tokens imobiliários são trocados diretamente entre investidores em um ambiente de nuvem ou por meio de plataformas de intermediação (exchanges). Os registros dessas transações são mantidos de maneira segura pela tecnologia baseada em blockchain ou semelhantes.