Nos últimos anos, o mercado imobiliário passou por uma onda de modernização com plataformas como Quinto Andar e Loft, que digitalizaram a locação e a compra de imóveis prontos. Mas um elo importante dessa cadeia continuava praticamente offline: o mercado de terrenos, onde nascem os empreendimentos. É esse espaço que a Aurea Finvest quer ocupar com a Aurea Digital, um marketplace que usa inteligência artificial e geoprocessamento para conectar proprietários e incorporadoras.
A plataforma foi lançada com a proposta de automatizar a avaliação e a prospecção de áreas para desenvolvimento imobiliário, processo que hoje depende de corretores especializados, visitas presenciais e uma boa dose de tentativa e erro. Segundo a empresa, o sistema consegue analisar o potencial de um terreno em segundos, cruzando dados de zoneamento, infraestrutura e perfil socioeconômico da região para indicar o tipo de projeto mais adequado – de condomínios residenciais a centros logísticos.
O projeto foi criado inicialmente para atender a uma demanda interna da própria Aurea Finvest, que atua como investidora e desenvolvedora de projetos imobiliários. No entanto, o resultado funcionou tão bem que acabou virando produto, conta Pedro da Costa Lima, coordenador de operações da Aurea Digital, em entrevista ao Startups.
O mercado de terrenos movimenta cerca de R$ 10 bilhões por ano apenas na cidade de São Paulo, segundo dados do Secovi-SP. Apesar disso, menos de 1% dos corretores atuam na originação de terrenos, e as incorporadoras avançam com apenas 1% a 2% das áreas que chegam às suas mesas – contra cerca de 20%, quando se trata de imóveis construídos.
“O mercado de terrenos é muito analógico, vem sendo feito da mesma maneira desde sempre. E as incorporadoras anseiam por mais inteligência de dados, menos processos manuais, menos reuniões pouco produtivas. Os corretores, por sua vez, querem acesso à informação, e um canal de comunicação com múltiplas incorporadoras”, afirma Pedro.
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Pensando nisso, a Aurea Digital criou uma tecnologia de geoprocessamento de dados integrada ao WhatsApp, que permite conectar essas pontas. O proprietário do terreno pode enviar uma mensagem de WhatsApp contendo o endereço e a área do lote. Imediatamente, ele receberá no celular um direcional imobiliário completo, com informações como dados de zoneamento, infraestrutura da região, perfil socioeconômico do entorno e outros fatores que influenciam o valor de mercado e também o potencial construtivo do terreno. Ou seja, se é mais adequado para um galpão industrial ou condomínio de casas, por exemplo.
Os terrenos cadastrados são então organizados em nove categorias – incorporação residencial vertical, incorporação residencial horizontal, lotes industriais, varejo e serviços, residencial unifamiliar, comercial corporativo, logística, oportunidades exclusivas e data centers – e ficam disponíveis para busca dentro do marketplace. A plataforma também faz o match automático entre o perfil do terreno e incorporadoras com interesse compatível.
Com o marketplace no ar há poucas semanas, a Aurea agora pretende investir em ampliação da base de terrenos, ampliação da equipe de tecnologia e desenvolvimento, e novas funcionalidades de IA, incluindo simulações visuais do que pode ser construído em cada área.
Com o potencial da plataforma, Pedro não descarta uma aquisição da Aurea Digital no futuro.
“Dentro da Aurea Finvest tem algumas verticais, como data centers, condomínios horizontais de casas, logística, torre corporativa em complexos e gestão imobiliária de áreas rurais. Todas essas verticais necessitam de terrenos. Mas a plataforma foi desenvolvida para o mercado. É algo que estamos trabalhando para ser escalável e ir para outras cidades. Gosto de um cenário de um M&A”, afirma.
